Kolik stojí stavba domu 2026: celý rozpočet po etapách

Stavba rodinného domu na klíč stojí v roce 2026 na trhu orientačně 35 000 až 45 000 Kč za m² užitné plochy ve standardním provedení a 45 000 až 60 000 Kč za m² v nadstandardu, bez DPH. Dům se 120 m² tak ve standardu vychází zhruba na 4,2 až 5,4 milionu Kč. U nás stavíme dům na klíč od 31 000 Kč/m², tedy dům 120 m² od 3,72 milionu Kč. K tomu je potřeba připočítat položky, které v ceně na klíč nikdy nejsou: pozemek, přípojky, projekt, poplatky a úpravy kolem domu.

V tomto článku skládáme celý rozpočet: kolik stojí dům podle velikosti a standardu, kolik připadá na jednotlivé etapy stavby, co je potřeba zaplatit mimo stavební firmu a jak si rozpočet sestavit sami. Všechny sazby pocházejí z našeho ceníku stavebních prací 2026 a platí pro Prahu a okolí.

Kolik stojí dům podle velikosti a standardu

Užitná plocha	Standard (35–45 tis. Kč/m²)	Nadstandard (45–60 tis. Kč/m²)	Naše cena, standard
100 m²	3,5 – 4,5 mil. Kč	4,5 – 6,0 mil. Kč	od 3,1 mil. Kč
120 m²	4,2 – 5,4 mil. Kč	5,4 – 7,2 mil. Kč	od 3,72 mil. Kč
150 m²	5,25 – 6,75 mil. Kč	6,75 – 9,0 mil. Kč	od 4,65 mil. Kč
200 m²	7,0 – 9,0 mil. Kč	9,0 – 12,0 mil. Kč	od 6,2 mil. Kč

Ceny jsou bez DPH. Nadstandard u nás začíná na 38 000 Kč/m². Rozdíl mezi standardem a nadstandardem u domu se 120 m² dělá na trhu 1,2 až 1,8 milionu Kč — jde hlavně o okna, podlahy, obklady, sanitu, fasádní povrchy a technologie.

Pokud máte nabídku v Kč za m³ obestavěného prostoru: dům na klíč stojí na trhu 10 500 – 11 600 Kč/m³ a obestavěný prostor bývá 3,3 – 3,8násobek užitné plochy. Jak přepočítat m² na m³ a porovnat nabídky v různých jednotkách, ukazujeme v článku cena stavby za m³.

Cena stavby po etapách: dům 120 m²

Modelový patrový dům: 120 m² užitné plochy, zastavěná plocha kolem 75 m², sedlová střecha, standardní provedení. Etapy navazují — každý řádek obsahuje i ty předchozí.

Etapa	Sazba z ceníku	Dům 120 m²
Základy (výkopy, pasy, deska, izolace, prostupy)	3 500 – 5 500 Kč/m² desky	260 – 410 tis. Kč
Otevřená hrubá stavba (základy, zdivo, stropy, střecha)	15 000 – 20 000 Kč/m²	1,8 – 2,4 mil. Kč
Uzavřená hrubá stavba (+ okna a vchodové dveře)	18 000 – 24 000 Kč/m²	2,16 – 2,88 mil. Kč
Dům na klíč (+ rozvody, vytápění, fasáda, omítky, podlahy, koupelny)	35 000 – 45 000 Kč/m²	4,2 – 5,4 mil. Kč

Z toho vyplývají dvě praktické věci. Hrubá stavba tvoří zhruba polovinu ceny domu — podrobný rozpočet jen pro ni najdete v článku hrubá stavba: cena, co do ní patří, rozebírá článek hrubá stavba. A dokončovací práce po uzavřené hrubé stavbě vycházejí na 17 000 – 21 000 Kč na m², tedy u domu 120 m² zhruba 2,0 – 2,5 milionu Kč.

Z čeho se skládají dokončovací práce

Tady se rozpočty liší nejvíc, protože záleží na vybavení. Orientační rozpis pro dům 120 m² podle jednotkových sazeb z ceníku (výměry jsou modelové):

Položka	Výpočet	Orientačně
Elektroinstalace	120 m² × 700 – 1 800 Kč	84 – 216 tis. Kč
Rozvody vody a kanalizace	dům cca 120 m²	95 – 240 tis. Kč
Podlahové vytápění (teplovodní)	120 m² × 900 – 1 600 Kč	108 – 192 tis. Kč
Zdroj tepla: plynový kotel / tepelné čerpadlo 10 kW	podle varianty	80 – 150 / 180 – 420 tis. Kč
Zateplení fasády EPS vč. omítky	cca 200 m² × 1 500 – 2 200 Kč	300 – 440 tis. Kč
Vnitřní omítky	cca 350 m² stěn × 280 – 620 Kč	98 – 217 tis. Kč
Anhydritový potěr	120 m² × 380 – 800 Kč	46 – 96 tis. Kč
Podlahy vč. pokládky	120 m² × 1 100 – 2 500 Kč	132 – 300 tis. Kč
Osazení interiérových dveří vč. zárubní	8 ks × 2 500 – 4 500 Kč	20 – 36 tis. Kč
Malby stěn a stropů	cca 470 m² × 90 – 200 Kč	42 – 94 tis. Kč

Tyto položky dávají dohromady zhruba 1,0 – 2,3 milionu Kč podle zvoleného zdroje tepla a standardu. Zbytek do ceny na klíč připadá na obklady a dlažby v koupelnách a WC, sanitu, schodiště, vnitřní parapety, revize a drobné dokončení. Co přesně běžně „na klíč" obsahuje a co ne, shrnujeme v článku stavba domu na klíč: cena.

Co v ceně na klíč není: rozpočet mimo stavební firmu

Do ceny na klíč podle běžné definice nepatří pozemek, přípojky, projekt a správní poplatky. Na tyhle položky se zapomíná nejčastěji:

• Pozemek a jeho převod, případně vynětí ze zemědělského půdního fondu.
• Přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu od hranice pozemku k domu a poplatky za připojení.
• Projektová dokumentace, inženýrská činnost a povolení stavby.
• Průzkumy — geologický průzkum a stanovení radonového indexu pozemku.
• Technický dozor stavebníka, pokud si ho najímáte.
• Kuchyňská linka a spotřebiče — ve standardní ceně na klíč obvykle nejsou, ověřte si to.
• Venkovní úpravy — příklady podle ceníku v tabulce níže.

Venkovní úprava	Sazba z ceníku	Příklad
Oplocení pozemku	od 1 500 Kč/bm	80 bm od 120 tis. Kč
Zámková dlažba vč. podkladu (příjezd, chodníky)	od 1 500 Kč/m²	50 m² od 75 tis. Kč
Dřevěná terasa vč. konstrukce	od 3 000 Kč/m²	20 m² od 60 tis. Kč
Dřevěná pergola 3 × 4 m	od 35 000 Kč	od 35 tis. Kč
Zděná garáž na klíč	22 000 – 30 000 Kč/m²	20 m² za 440 – 600 tis. Kč

Technologie navíc posouvají rozpočet výrazně: fotovoltaika 10 kWp stojí 300 – 550 tisíc Kč, rekuperace pro rodinný dům 150 – 300 tisíc Kč.

DPH: z jaké částky počítat

Všechny ceny v článku jsou bez DPH. U rodinného domu, který splní podmínky sociálního bydlení (mimo jiné celková podlahová plocha do 350 m²), se uplatňuje snížená sazba DPH 12 %. Dům za 4,2 milionu bez DPH pak stojí 4,704 milionu s DPH. Při základní sazbě 21 % by to bylo 5,082 milionu. Podmínky si u svého domu vždy ověřte s firmou nebo daňovým poradcem.

Jak si sestavit rozpočet krok za krokem

1. Užitná plocha × sazba za m². Pro první odhad použijte rozpětí standardu, 35 000 – 45 000 Kč/m².
2. Upravte podle domu. Bungalov, členitý tvar, svah nebo Praha posouvají cenu nahoru; jednoduchý patrový obdélník v menším regionu dolů. Srovnání tvarů najdete v článku bungalov, nebo patrový dům.
3. Přičtěte technologie, které chcete nad rámec standardu.
4. Přičtěte položky mimo cenu na klíč — přípojky, projekt, poplatky, venkovní úpravy, kuchyň.
5. Připočtěte DPH podle sazby, která se na váš dům vztahuje.
6. Nechte si rezervu na nepředvídané práce a změny během stavby.
7. Porovnejte s položkovými rozpočty firem, ne s cenou za m² z reklamy.

Co cenu domu zvedá nejvíc

• Tvar a velikost. Každý výstupek a arkýř přidává zdivo, základy i střechu. Každý ušetřený m² dispozice ušetří desítky tisíc korun.
• Počet podlaží. Přízemní dům má na stejnou plochu víc základů a střechy.
• Lokalita. Praha a Středočeský kraj bývají o 10 – 35 % dražší než menší regiony.
• Pozemek. Svah, únosnost podloží a přístup ovlivní základy a logistiku.
• Standard dokončení a technologie. Tady se rozpočet rozjíždí nejvíc — viz tabulka standard a nadstandard.
• Materiál stěn. Volbu materiálu rozebíráme v článku z čeho postavit dům.

Nejčastější chyby v rozpočtu

• Rozpočet jen z ceny za m². Bez přípojek, projektu a venkovních úprav chybí v plánu stovky tisíc.
• Srovnávání nabídek s jiným obsahem. Jedna firma počítá s tepelným čerpadlem, druhá s kotlem — konečná čísla pak nic neříkají.
• Zapomenutá DPH. Ceny v nabídkách bývají bez DPH, hypotéka se ale počítá z ceny s DPH.
• Žádná rezerva. Změny během stavby přicházejí skoro vždy.
• Šetření na základech, izolacích a střeše. Chyby v nich se opravují nejdráž.

Kontrolní seznam před výběrem firmy

• Je cena za m² počítaná z užitné plochy, nebo z jiné výměry?
• Máte položkový rozpočet včetně dokončovacích prací?
• Je jasně uvedený zdroj tepla, typ oken, podlahy a sanita?
• Je v ceně fasáda se zateplením a jakou tloušťkou?
• Kdo zajišťuje a platí přípojky, projekt a povolení?
• Jsou platby navázané na dokončené etapy?
• Je v rozpočtu odvoz suti, lešení a úklid?
• Máte rezervu a víte, z čeho zaplatíte venkovní úpravy?

Časté dotazy

Kolik stojí stavba rodinného domu v roce 2026? Dům na klíč ve standardu stojí na trhu 35 000 – 45 000 Kč za m² užitné plochy bez DPH, v nadstandardu 45 000 – 60 000 Kč/m². U nás od 31 000 Kč/m².

Kolik stojí dům 120 m² na klíč? Ve standardu zhruba 4,2 – 5,4 milionu Kč bez DPH, u nás od 3,72 milionu Kč. Pozemek, přípojky, projekt a poplatky jsou navíc.

Kolik z ceny domu tvoří hrubá stavba? Zhruba polovinu až 55 %. Uzavřená hrubá stavba domu 120 m² stojí 2,16 – 2,88 milionu Kč.

Co není v ceně domu na klíč? Pozemek, přípojky, projekt a správní poplatky. Obvykle ani kuchyňská linka, oplocení a zpevněné plochy.

Jaká DPH se platí u stavby rodinného domu? U domu, který splní podmínky sociálního bydlení (mimo jiné podlahová plocha do 350 m²), snížená sazba 12 %, jinak 21 %.

Stavíme domy na klíč v Praze a Středočeském kraji s pevnou cenou a položkovým rozpočtem. Orientační cenu svého domu si spočítáte v kalkulačce níže, přesný rozpočet k vašemu projektu připravíme zdarma.