Rekonstrukce domu cena 2026: čím začít a kolik stojí jednotlivé opravy

Rekonstrukce rodinného domu stojí v roce 2026 podle rozsahu 3 000 – 24 000 Kč za m² podlahové plochy bez DPH — od kosmetické obnovy po kompletní rekonstrukci. Přesnější číslo ale nedá průměr za m², nýbrž součet konkrétních oprav, které dům potřebuje: nová střešní krytina stojí od 1 900 Kč/m², zateplení fasády 1 500 – 2 800 Kč/m², plastové okno 11 000 – 23 000 Kč za kus a nová elektroinstalace 700 – 1 800 Kč/m². Začněte proto prohlídkou domu, sepište zjištěné vady, oceňte je podle ceníku a seřaďte podle naléhavosti. Teprve pak víte, kolik rekonstrukce bude stát a jestli se vám dům za danou cenu vyplatí koupit.

Tento článek je určen pro fázi před koupí domu nebo před rozhodnutím o rozsahu prací: co prověřit, jak vady převést na peníze a v jakém pořadí je řešit. Kompletní položkový rozpočet a postup celkové rekonstrukce domu ze 70. let najdete v článku rekonstrukce starého domu: rozpočet a postup.

Kolik stojí jednotlivé opravy

Ceny jednotlivých částí domu podle ceníku stavebních prací 2026, bez DPH, pro Prahu a okolí. Pokud není uvedeno jinak, jde o tržní rozpětí včetně materiálu.

Část domu	Položka	Cena
Střecha	výměna krytiny — plech / taška	od 1 900 / od 2 300 Kč/m²
Střecha	nový dřevěný krov (sedlová střecha)	900 – 2 000 Kč/m²
Střecha	klempířské prvky (okapy, svody, oplechování)	450 – 900 Kč/bm
Střecha	zateplení mezi krokvemi	600 – 1 200 Kč/m²
Fasáda	zateplení EPS / minerální vatou vč. omítky	1 500 – 2 200 / 2 200 – 2 800 Kč/m²
Fasáda	nátěr fasády (penetrace + 2 vrstvy)	250 – 450 Kč/m²
Fasáda	lešení	100 – 200 Kč/m²
Okna	plastové okno vč. osazení	11 000 – 23 000 Kč/ks
Rozvody	nová elektroinstalace	700 – 1 800 Kč/m² podlahy
Rozvody	silnoproud kompletně, dům 120 m²	85 000 – 200 000 Kč
Rozvody	rozvody vody a odpadů, dům 120 m²	95 000 – 240 000 Kč
Topení	plynový kondenzační kotel vč. montáže	80 000 – 150 000 Kč
Topení	tepelné čerpadlo 10 kW vč. instalace	180 000 – 420 000 Kč
Interiér	rekonstrukce koupelny	140 000 – 280 000 Kč
Interiér	nové podlahy včetně pokládky	1 100 – 2 500 Kč/m²
Interiér	malba (za m² malované plochy)	90 – 200 Kč/m²
Suť	kontejner 3 m³ vč. dopravy a skládkovného	4 500 – 7 000 Kč

Pro hrubou orientaci slouží sazby za m² podlahové plochy: kosmetická obnova 3 000 – 7 000 Kč/m², střední rekonstrukce 8 000 – 14 000 Kč/m² a kompletní rekonstrukce staršího domu 15 000 – 24 000 Kč/m². U domů starších 50 let doporučuje ceník přičíst rezervu 15 – 20 % na skryté vady.

Čím začít: prohlídka domu

Nejdražší jsou vady, které při první návštěvě nevidíte. Na prohlídku si proto vezměte odborníka a projděte dům v tomto pořadí:

Co prověřit	Varovné znaky	Kdo to posoudí
Statika	šikmé trhliny ve zdech, trhliny nad okny, prohnuté stropy	statik
Vlhkost	opadaná omítka u podlahy, výkvěty solí, zatuchlý sklep	stavební technik, měření vlhkosti
Střecha a krov	skvrny na stropech podkroví, napadené dřevo, azbestocementová krytina	tesař, pokrývač, statik
Elektroinstalace	hliníkové vodiče, staré pojistky, chybějící proudový chránič a revize	revizní technik
Voda a odpady	pozinkované trubky, litinová kanalizace, nízký tlak, rezavá voda	instalatér
Topení a komín	stáří kotle, chybějící revize spalinové cesty	topenář, kominík
Okna a dveře	netěsnosti, rosení, shnilé rámy	okenář nebo stavební technik

Kromě prohlídky si vyžádejte dokumenty: projektovou dokumentaci, kolaudační rozhodnutí nebo souhlas s užíváním, revize elektřiny, plynu a komínů a průkaz energetické náročnosti budovy. Chybějící revize samy o sobě nejsou vada, ale signál, že stav rozvodů nikdo nedávno nekontroloval.

Příklad: ocenění vad domu před koupí

Ilustrační dům z 60. let se 120 m² podlahové plochy, 190 m² fasády, 10 okny a střechou o ploše 140 m². Prohlídka zjistila: azbestocementovou krytinu, která místy zatéká, hliníkové rozvody, pozinkované potrubí, kotel na konci životnosti, původní okna a nezateplenou fasádu. Statika a krov jsou v pořádku. Sazby jsou z ceníku, bez DPH.

Zjištění	Oprava a výpočet	Cena
Krytina zatéká	nová taška 140 m² × od 2 300 Kč	od 322 tis. Kč
Okapy a oplechování	45 bm × 450 – 900 Kč	20 – 41 tis. Kč
Hliníkové rozvody	silnoproud kompletně, 120 m²	85 – 200 tis. Kč
Pozinkované potrubí	rozvody vody a odpadů, 120 m²	95 – 240 tis. Kč
Dosloužilý kotel	plynový kondenzační kotel	80 – 150 tis. Kč
Malby po výměně rozvodů	470 m² × 90 – 200 Kč	42 – 94 tis. Kč
Odvoz suti	3 kontejnery × 4 500 – 7 000 Kč	14 – 21 tis. Kč
Původní okna	10 × 11 000 – 23 000 Kč	110 – 230 tis. Kč
Nezateplená fasáda	EPS 190 m² × 1 500 – 2 200 Kč	285 – 418 tis. Kč
Lešení	190 m² × 100 – 200 Kč	19 – 38 tis. Kč
Součet		1,07 – 1,75 mil. Kč
S rezervou 15 – 20 %		1,23 – 2,10 mil. Kč

U krytiny ceník uvádí jen spodní hranici, proto je střecha v obou součtech počítána sazbou 2 300 Kč/m². Odstranění azbestocementové krytiny smí provádět jen odborná firma s povolením a ceník pro ni sazbu nemá — nechte si ji nacenit zvlášť. V příkladu nejsou koupelna, podlahy ani kuchyně.

Pro kontrolu: stejný dům by podle sazby střední rekonstrukce 8 000 – 14 000 Kč/m² vyšel na 0,96 – 1,68 milionu Kč. Položkový součet je v podobném řádu, ale navíc přesně ukazuje, za co peníze půjdou. Součet nutných oprav je také nejsilnější argument při vyjednávání o kupní ceně.

V jakém pořadí opravy řešit

Když rozpočet nestačí na všechno najednou, rozdělte práce do etap tak, aby se nic hotového později nebouralo:

1. Co ohrožuje konstrukci a bezpečnost — zatékání, statické vady, vlhkost a nebezpečná elektroinstalace. V našem příkladu střecha, rozvody, kotel, malby a odvoz suti: 0,66 – 1,07 milionu Kč.
2. Obálka domu — nejdřív okna, pak zateplení fasády, aby okna seděla v rovině izolace. V příkladu 0,41 – 0,69 milionu Kč.
3. Interiér — koupelna, podlahy, kuchyně. Ty lze bez rizika odložit, pokud jsou rozvody už nové.

Rozdělení do etap má i svou cenu: podle ceníku vychází jedna větší zakázka na metr levněji než několik malých, protože doprava, lešení a zařízení staveniště se platí pokaždé znovu. Kdy stačí oprava střechy a kdy je nutná nová, rozebírá článek rekonstrukce střechy.

Postup krok za krokem

1. Dokumenty — projekt, kolaudace, revize a průkaz energetické náročnosti.
2. Prohlídka s odborníkem — u trhlin a prohnutých stropů vždy se statikem.
3. Měření vlhkosti a sondy — se souhlasem majitele, než podepíšete smlouvu.
4. Seznam vad a ocenění — každou vadu převeďte na položku ceníku a výměru.
5. Rezerva — u domů starších 50 let 15 – 20 %.
6. Rozhodnutí a vyjednání ceny — součet oprav porovnejte s rozdílem proti ceně podobných domů v dobrém stavu.
7. Stavební úřad — ověřte si, co musíte ohlásit, zejména u změn nosných konstrukcí a vzhledu domu.
8. Položkový rozpočet a harmonogram etap — od firmy, která dům viděla.

Nejčastější chyby

• Koupě bez odborné prohlídky — skryté vady se pak platí z peněz určených na rekonstrukci.
• Rozpočet podle průměru za m² — nezohlední, že jeden dům potřebuje střechu a druhý jen okna.
• Povrchy dřív než rozvody — nová podlaha nebo obklad, které se za rok bourají kvůli potrubí.
• Zateplení před výměnou oken — okna se pak napojují na hotovou fasádu hůř a dráž.
• Zapomenutý azbest — jeho odstranění odbornou firmou mění rozpočet i harmonogram.
• Žádná rezerva — starý dům se při otevření stěn a podlah téměř vždy ukáže v horším stavu.

Kontrolní seznam před koupí

• Viděl dům statik nebo stavební technik?
• Víte, z čeho jsou rozvody elektřiny, vody a odpadů a jak staré je topení?
• Je krytina bez azbestu a střecha bez zatékání?
• Máte dokumentaci, revize a průkaz energetické náročnosti?
• Máte vady oceněné položkově podle ceníku a s rezervou?
• Vejde se kupní cena plus nutné opravy do vašeho rozpočtu?

Na výměnu rozvodů se podrobně zaměřuje článek výměna elektroinstalace.

Časté dotazy

Kolik stojí rekonstrukce domu za m²? Podle rozsahu bez DPH: kosmetická obnova 3 000 – 7 000 Kč/m², střední rekonstrukce 8 000 – 14 000 Kč/m² a kompletní rekonstrukce staršího domu 15 000 – 24 000 Kč/m² podlahové plochy.

Kolik stojí rekonstrukce rodinného domu 120 m²? V našem příkladu domu z 60. let s novou krytinou, rozvody, kotlem, okny a zateplením vychází 1,07 – 1,75 milionu Kč bez DPH, s rezervou 1,23 – 2,10 milionu Kč. Kompletní rekonstrukce stojí na trhu zhruba 1,8 – 2,9 milionu Kč.

Čím začít rekonstrukci domu? Prohlídkou s odborníkem a dokumenty, pak seznamem vad oceněných podle ceníku. Jako první se řeší zatékání, statika, vlhkost a nebezpečné rozvody, povrchy až nakonec.

Kolik stojí nová střecha na starém domě? Výměna krytiny stojí od 1 900 Kč/m² u plechu a od 2 300 Kč/m² u tašek, nový krov 900 – 2 000 Kč/m² a klempířské prvky 450 – 900 Kč/bm. Střecha 140 m² s taškou vychází od 322 tisíc Kč.

Vyplatí se rekonstrukce po etapách? Ano, pokud dodržíte pořadí: konstrukce a rozvody, obálka domu, interiér. Počítejte ale s tím, že jedna velká zakázka vychází na metr levněji než několik menších.

Starší domy prohlížíme a rekonstruujeme v Praze a Středočeském kraji. Orientační cenu spočítáte v online kalkulačce v sekci „Rekonstrukce"; prohlídku domu a položkový rozpočet připravíme zdarma.