Rekonstrukce starého domu 2026: cena, rozpočet a postup

Kompletní rekonstrukce staršího rodinného domu stojí v roce 2026 na trhu orientačně 15 000 – 24 000 Kč za m² podlahové plochy bez DPH, u nás 14 000 – 20 000 Kč/m². Dům se 120 m² tak vychází zhruba na 1,8 – 2,9 milionu Kč. U domů starších 50 let doporučuje náš ceník přičíst rezervu 15 – 20 % na skryté vady — chybějící hydroizolaci, hliníkové rozvody nebo napadený krov. Pořadí prací je u starého domu stejně důležité jako rozpočet: nejdřív průzkum a statika, pak obálka domu a rozvody, povrchy až nakonec.

Tento článek je podrobný rozpočet a postup pro domy z let 1930 – 1990. Pokud dům teprve kupujete a potřebujete vědět, co prověřit před podpisem, začněte článkem rekonstrukce staršího domu: čím začít.

Kolik stojí rekonstrukce podle rozsahu

Rozsah (bez DPH)	Trh	Naše cena
Kosmetická obnova (povrchy, podlahy, malby)	3 000 – 7 000 Kč/m²	3 000 – 6 000 Kč/m²
Střední rekonstrukce (povrchy, koupelna, část rozvodů)	8 000 – 14 000 Kč/m²	8 000 – 13 000 Kč/m²
Kompletní rekonstrukce staršího domu	15 000 – 24 000 Kč/m²	14 000 – 20 000 Kč/m²

Ceny jsou za m² podlahové plochy, pro Prahu a okolí, podle ceníku stavebních prací 2026. U rekonstrukcí domů se na stavební práce běžně uplatňuje snížená sazba DPH — podmínky si ověřte u konkrétní zakázky.

Příklad rozpočtu: dům ze 70. let, 120 m²

Ilustrační rozpočet kompletní rekonstrukce domu se 120 m² podlahové plochy, 200 m² fasády a 12 okny. Střecha je v tomto příkladu v pořádku. Sazby jsou z ceníku, bez DPH.

Položka	Výpočet	Cena
Odvoz suti — 4 kontejnery 3 m³	4 × 4 500 – 7 000 Kč	18 – 28 tis. Kč
Silnoproud kompletně	dům 120 m²	85 – 200 tis. Kč
Rozvody vody a odpadů	dům 120 m²	95 – 240 tis. Kč
Plynový kondenzační kotel vč. montáže	1 ks	80 – 150 tis. Kč
Plastová okna vč. osazení	12 × 11 000 – 23 000 Kč	132 – 276 tis. Kč
Zateplení fasády EPS vč. omítky	200 m² × 1 500 – 2 200 Kč	300 – 440 tis. Kč
Lešení	200 m² × 100 – 200 Kč	20 – 40 tis. Kč
Vnitřní omítky	350 m² × 280 – 620 Kč	98 – 217 tis. Kč
Anhydritový potěr	120 m² × 380 – 800 Kč	46 – 96 tis. Kč
Podlahy vč. pokládky	120 m² × 1 100 – 2 500 Kč	132 – 300 tis. Kč
Rekonstrukce koupelny	1 koupelna	140 – 280 tis. Kč
Interiérové dveře vč. zárubně	8 × 2 500 – 4 500 Kč	20 – 36 tis. Kč
Malby	470 m² × 90 – 200 Kč	42 – 94 tis. Kč
Součet		1,21 – 2,40 mil. Kč
S rezervou 15 – 20 %		1,39 – 2,88 mil. Kč

V příkladu nejsou kuchyňská linka, sanace vlhkého zdiva, statické zajištění ani projekt. Místo plynového kotle lze počítat s tepelným čerpadlem 10 kW za 180 000 – 420 000 Kč. Čísla jsou jen ilustrace — skutečné výměry vezměte ze zaměření domu.

Když je potřeba i střecha

Pokud krytina dosloužila, přičtěte u střechy 150 m² výměnu krytiny z tašek od 2 300 Kč/m² (od 345 tisíc Kč), klempířské prvky 450 – 900 Kč/bm a při obytném podkroví zateplení mezi krokvemi 600 – 1 200 Kč/m², tedy 90 – 180 tisíc Kč. Kdy stačí oprava a kdy nová střecha, rozebíráme v článku rekonstrukce střechy.

Typické vady podle doby výstavby

Období	Typická konstrukce	Na co se zaměřit
Do roku 1945	cihelné nebo smíšené zdivo, dřevěné trámové stropy	vlhkost bez hydroizolace, stav trámů a krovu, únosnost stropů
1950 – 1970	cihla, první betonové stropy, často svépomocné stavby	kvalita zdiva a základů, staré rozvody, komíny
1970 – 1990	typové domy z cihel a tvárnic, ploché nebo nízké střechy	hliníkové rozvody, pozinkované a litinové potrubí, zatékání do střechy, eternitová krytina

Azbestocementová krytina nebo obklady se smí odstraňovat jen odbornou firmou s povolením — počítejte s tím v rozpočtu i harmonogramu.

Vlhkost

Starší domy často nemají funkční hydroizolaci. Projevuje se to opadanou omítkou u podlahy, výkvěty solí a zatuchlým sklepem. Sanace se volí podle příčiny — někdy stačí odvodnit okolí domu a opravit okapy, jindy je nutné dodatečné podříznutí nebo chemická clona. Bez vyřešené vlhkosti nemá smysl dělat nové omítky ani zateplení.

Rozvody

Hliníkové elektrické vedení, pozinkované vodovodní trubky a litinová kanalizace se při kompletní rekonstrukci mění vždy. Přechodové spoje starého a nového potrubí jsou nejčastějším místem pozdějších poruch. Nová elektroinstalace stojí podle ceníku 700 – 1 800 Kč na m² podlahové plochy.

Krov a stropy

Dřevěné trámy ve stropech a krovu napadá dřevokazný hmyz a houby, nejčastěji u pozednic a v místech, kam zatékalo. Stav se pozná až po odkrytí, proto má statik posoudit stropy i krov ještě před návrhem nové dispozice.

Postup rekonstrukce krok za krokem

1. Zaměření a průzkum — statik, vlhkost zdiva, krov, stav rozvodů a komínů. Podle výsledků se teprve sestavuje rozpočet.
2. Projekt a ohlášení — u změn nosných konstrukcí, dispozice nebo vzhledu domu si předem ověřte na stavebním úřadu, jaký postup je potřeba.
3. Bourací práce a odvoz suti — demontáže, otevření stěn a podlah, kontejnery.
4. Sanace a statika — odvlhčení zdiva, výměna napadených trámů, nové překlady a otvory.
5. Obálka domu — střecha, okna a vchodové dveře. Dům musí být těsný dřív, než se investuje dovnitř.
6. Rozvody — elektro, voda, odpady a topení, dokud jsou stěny otevřené.
7. Omítky, potěry a zateplení fasády — mokré procesy potřebují čas na vyschnutí.
8. Kompletace — koupelny, kuchyň, podlahy, dveře a malby.

Bydlení během rekonstrukce a termíny

Při kompletní rekonstrukci se v domě bydlet nedá — bourání, výměna rozvodů a mokré procesy znamenají prach, vlhkost a dny bez vody a elektřiny. Počítejte s náhradním bydlením na celou dobu prací. Venkovní omítky a zateplení se dělají v teplejší části roku, vnitřní potěry a omítky potřebují čas na vyschnutí, než se položí podlahy. Harmonogram proto plánujte tak, aby obálka domu byla hotová před zimou a na vnitřní práce zbyl dostatek času.

Kde se dá ušetřit a kde ne

• Šetřit se dá na povrchových materiálech, standardu obkladů a sanity nebo na rozsahu vestavěného nábytku — to lze vylepšit i později.
• Nešetřete na průzkumu, statice, hydroizolaci, rozvodech a oknech. Tyto části se po dokončení mění jen s bouráním.
• Spojte práce — jedna větší zakázka vychází podle ceníku na metr levněji než několik malých zakázek.
• Kontejner na vlastním pozemku ušetří zábor veřejného prostranství i čas.

Rekonstrukce, nebo demolice a novostavba?

Ilustrační srovnání pro dům se 120 m²: demolice zděné stavby stojí podle ceníku 800 – 2 000 Kč/m³ obestavěného prostoru. Při obestavěném prostoru zhruba 3,3 – 3,8násobku plochy (cca 400 – 460 m³) vychází na 0,32 – 0,91 milionu Kč. Nový dům na klíč stojí na trhu 35 000 – 45 000 Kč/m², tedy 4,2 – 5,4 milionu Kč, u nás od 3,72 milionu Kč. Kompletní rekonstrukce s rezervou vychází v našem příkladu na 1,39 – 2,88 milionu Kč.

Rekonstrukce proto obvykle vítězí, pokud jsou zdravé základy, nosné zdi a stropy. Demolice a nová stavba dává smysl, když by se většina nosných konstrukcí musela měnit, dispozice domu nevyhovuje ani po přestavbě nebo když rozpočet rekonstrukce po průzkumu výrazně převýší uvedené rozpětí. Rozhodněte až podle položkového rozpočtu po průzkumu, ne podle odhadu z prohlídky.

Myslete i na povolení: rekonstruovaný dům zůstává na stejném místě a ve stejné hmotě, kdežto novostavba musí splnit současný územní plán a odstupy od hranic, které starý dům splňovat nemusel. Na menším pozemku tak může nový dům vyjít menší než ten původní.

Nejčastější chyby

• Rozpočet bez průzkumu — skryté vady se pak platí z peněz určených na povrchy.
• Povrchy před rozvody — nová podlaha nebo obklad, které se za rok bourají kvůli potrubí.
• Zateplení vlhkého domu — bez sanace vlhkosti se zdivo pod izolací nevysuší.
• Okna až po zateplení — nová okna patří do roviny izolace a mění se před fasádou.
• Žádná rezerva — u domů starších 50 let počítejte s 15 – 20 %.
• Podceněný odvoz suti — kontejner 3 m³ stojí v Praze 4 500 – 7 000 Kč a u kompletní rekonstrukce jich bývá několik.

Kontrolní seznam

• Máte posudek statika a měření vlhkosti zdiva?
• Víte, z jakých materiálů jsou rozvody a krytina, včetně případného azbestu?
• Je rozpočet položkový a obsahuje odvoz suti a lešení?
• Je v rozpočtu rezerva 15 – 20 %?
• Odpovídá harmonogram pořadí: průzkum, obálka, rozvody, povrchy?
• Ověřili jste na stavebním úřadu, co musíte ohlásit?

Postup a materiály zateplení starého domu podrobně rozebíráme v článku zateplení fasády.

Časté dotazy

Kolik stojí rekonstrukce starého domu za m²? Kompletní rekonstrukce staršího domu stojí na trhu 15 000 – 24 000 Kč/m² bez DPH, u nás 14 000 – 20 000 Kč/m². Střední rekonstrukce 8 000 – 14 000 Kč/m², kosmetická obnova 3 000 – 7 000 Kč/m².

Kolik stojí kompletní rekonstrukce domu 120 m²? Na trhu zhruba 1,8 – 2,9 milionu Kč bez DPH. V našem položkovém příkladu domu ze 70. let vychází 1,21 – 2,40 milionu Kč a s rezervou 1,39 – 2,88 milionu Kč, bez střechy a kuchyně.

Jakou rezervu si nechat? U domů starších 50 let 15 – 20 % na skryté vady, jako je chybějící hydroizolace, hliníkové rozvody nebo napadený krov.

V jakém pořadí rekonstruovat? Průzkum a statika, bourání a sanace, střecha a okna, rozvody, omítky a zateplení, nakonec povrchy a kompletace.

Vyplatí se spíš zbourat a postavit nový dům? Obvykle ne, pokud jsou zdravé základy, zdi a stropy. Nový dům 120 m² stojí na trhu 4,2 – 5,4 milionu Kč a k tomu demolice 800 – 2 000 Kč/m³.

Rekonstrukce domů děláme v Praze a Středočeském kraji od průzkumu po předání. Orientační cenu spočítáte v online kalkulačce v sekci „Rekonstrukce“; prohlídku domu a položkový rozpočet připravíme zdarma.