Sanierung eines alten Hauses 2026: Kosten, Budget und Ablauf

Die Komplettsanierung eines älteren Einfamilienhauses kostet im Jahr 2026 am Markt orientierungsweise 15 000 – 24 000 Kč pro m² Wohnfläche ohne MwSt., bei uns 14 000 – 20 000 Kč/m² (Preise netto, tschechischer Markt). Ein Haus mit 120 m² kommt damit auf etwa 1,8 – 2,9 Millionen Kč. Bei Häusern über 50 Jahre empfiehlt unsere Preisliste eine Reserve von 15 – 20 % für versteckte Mängel — fehlende Abdichtung, Aluminiumleitungen oder befallenen Dachstuhl. Die Reihenfolge der Arbeiten ist bei einem alten Haus genauso wichtig wie das Budget: zuerst Untersuchung und Statik, dann Gebäudehülle und Leitungen, Oberflächen zuletzt.

Dieser Artikel ist ein ausführliches Budget mit Ablauf für Häuser der Baujahre 1930 – 1990. Wenn Sie das Haus erst kaufen und wissen müssen, was vor der Unterschrift zu prüfen ist, beginnen Sie mit dem Artikel Sanierung eines älteren Hauses: womit anfangen.

Was die Sanierung je nach Umfang kostet

Umfang (ohne MwSt.)	Markt	Unser Preis
Kosmetische Auffrischung (Oberflächen, Böden, Malerarbeiten)	3 000 – 7 000 Kč/m²	3 000 – 6 000 Kč/m²
Mittlere Sanierung (Oberflächen, Bad, Teil der Leitungen)	8 000 – 14 000 Kč/m²	8 000 – 13 000 Kč/m²
Komplettsanierung eines älteren Hauses	15 000 – 24 000 Kč/m²	14 000 – 20 000 Kč/m²

Die Preise gelten pro m² Wohnfläche, für Prag und Umgebung, nach der Preisliste für Bauarbeiten 2026. Bei Haussanierungen gilt für Bauarbeiten üblicherweise der ermäßigte MwSt.-Satz — die Bedingungen prüfen Sie beim konkreten Auftrag.

Beispielbudget: Haus aus den 70er-Jahren, 120 m²

Beispielbudget für die Komplettsanierung eines Hauses mit 120 m² Wohnfläche, 200 m² Fassade und 12 Fenstern. Das Dach ist in diesem Beispiel in Ordnung. Die Sätze stammen aus der Preisliste, ohne MwSt.

Position	Berechnung	Preis
Schuttentsorgung — 4 Container 3 m³	4 × 4 500 – 7 000 Kč	18 – 28 Tsd. Kč
Starkstrom komplett	Haus 120 m²	85 – 200 Tsd. Kč
Wasser- und Abwasserleitungen	Haus 120 m²	95 – 240 Tsd. Kč
Gas-Brennwertkessel inkl. Montage	1 Stk.	80 – 150 Tsd. Kč
Kunststofffenster inkl. Einbau	12 × 11 000 – 23 000 Kč	132 – 276 Tsd. Kč
Fassadendämmung EPS inkl. Putz	200 m² × 1 500 – 2 200 Kč	300 – 440 Tsd. Kč
Gerüst	200 m² × 100 – 200 Kč	20 – 40 Tsd. Kč
Innenputze	350 m² × 280 – 620 Kč	98 – 217 Tsd. Kč
Anhydritestrich	120 m² × 380 – 800 Kč	46 – 96 Tsd. Kč
Böden inkl. Verlegung	120 m² × 1 100 – 2 500 Kč	132 – 300 Tsd. Kč
Badsanierung	1 Bad	140 – 280 Tsd. Kč
Innentüren inkl. Zarge	8 × 2 500 – 4 500 Kč	20 – 36 Tsd. Kč
Malerarbeiten	470 m² × 90 – 200 Kč	42 – 94 Tsd. Kč
Summe		1,21 – 2,40 Mio. Kč
Mit Reserve 15 – 20 %		1,39 – 2,88 Mio. Kč

Nicht im Beispiel enthalten sind Küchenzeile, Sanierung feuchten Mauerwerks, statische Sicherung und Planung. Statt des Gaskessels kann mit einer Wärmepumpe 10 kW für 180 000 – 420 000 Kč gerechnet werden. Die Zahlen sind nur eine Illustration — die tatsächlichen Mengen nehmen Sie aus dem Aufmaß des Hauses.

Wenn auch das Dach nötig ist

Hat die Eindeckung ausgedient, rechnen Sie bei einem Dach mit 150 m² den Austausch der Ziegeleindeckung ab 2 300 Kč/m² hinzu (ab 345 Tausend Kč), Spenglerarbeiten 450 – 900 Kč/lfm und bei ausgebautem Dachgeschoss die Dämmung zwischen den Sparren 600 – 1 200 Kč/m², also 90 – 180 Tausend Kč. Wann eine Reparatur reicht und wann ein neues Dach nötig ist, erläutern wir im Artikel Dachsanierung.

Typische Mängel nach Bauzeit

Zeitraum	Typische Konstruktion	Worauf achten
Bis 1945	Ziegel- oder Mischmauerwerk, Holzbalkendecken	Feuchtigkeit ohne Abdichtung, Zustand von Balken und Dachstuhl, Tragfähigkeit der Decken
1950 – 1970	Ziegel, erste Betondecken, oft Bauten in Eigenleistung	Qualität von Mauerwerk und Fundamenten, alte Leitungen, Schornsteine
1970 – 1990	Typenhäuser aus Ziegeln und Blocksteinen, Flach- oder flach geneigte Dächer	Aluminiumleitungen, verzinkte und gusseiserne Rohre, undichtes Dach, Eternit-Eindeckung

Asbestzement-Eindeckungen oder -Verkleidungen dürfen nur von einer Fachfirma mit Genehmigung entfernt werden — berücksichtigen Sie das in Budget und Zeitplan.

Feuchtigkeit

Ältere Häuser haben oft keine funktionierende Abdichtung. Das zeigt sich an abgefallenem Putz am Boden, Salzausblühungen und einem muffigen Keller. Die Sanierung richtet sich nach der Ursache — manchmal reicht es, die Umgebung des Hauses zu entwässern und die Dachrinnen zu reparieren, in anderen Fällen ist ein nachträgliches Mauersägeverfahren oder eine chemische Horizontalsperre nötig. Ohne gelöstes Feuchtigkeitsproblem haben neue Putze und Dämmung keinen Sinn.

Leitungen

Aluminium-Elektroleitungen, verzinkte Wasserrohre und Gusskanalisation werden bei einer Komplettsanierung immer getauscht. Übergangsverbindungen zwischen alten und neuen Rohren sind die häufigste Stelle späterer Schäden. Eine neue Elektroinstallation kostet nach der Preisliste 700 – 1 800 Kč pro m² Wohnfläche.

Dachstuhl und Decken

Holzbalken in Decken und Dachstuhl werden von holzzerstörenden Insekten und Pilzen befallen, am häufigsten an den Fußpfetten und an Stellen, wo es hineingeregnet hat. Der Zustand zeigt sich erst nach dem Freilegen, deshalb sollte ein Statiker Decken und Dachstuhl noch vor dem Entwurf eines neuen Grundrisses beurteilen.

Ablauf der Sanierung Schritt für Schritt

1. Aufmaß und Untersuchung — Statiker, Mauerwerksfeuchte, Dachstuhl, Zustand von Leitungen und Schornsteinen. Erst nach den Ergebnissen wird das Budget erstellt.
2. Planung und Bauanzeige — bei Änderungen an tragenden Konstruktionen, Grundriss oder Erscheinungsbild des Hauses klären Sie vorab beim Bauamt, welches Verfahren nötig ist.
3. Abbrucharbeiten und Schuttentsorgung — Demontagen, Öffnen von Wänden und Böden, Container.
4. Sanierung und Statik — Trockenlegung des Mauerwerks, Austausch befallener Balken, neue Stürze und Öffnungen.
5. Gebäudehülle — Dach, Fenster und Eingangstür. Das Haus muss dicht sein, bevor innen investiert wird.
6. Leitungen — Elektro, Wasser, Abwasser und Heizung, solange die Wände offen sind.
7. Putze, Estriche und Fassadendämmung — nasse Prozesse brauchen Zeit zum Trocknen.
8. Komplettierung — Bäder, Küche, Böden, Türen und Malerarbeiten.

Wohnen während der Sanierung und Termine

Bei einer Komplettsanierung kann man im Haus nicht wohnen — Abbruch, Leitungstausch und nasse Prozesse bedeuten Staub, Feuchtigkeit und Tage ohne Wasser und Strom. Rechnen Sie mit einer Ersatzunterkunft für die gesamte Dauer der Arbeiten. Außenputze und Dämmung werden in der wärmeren Jahreshälfte ausgeführt, Innenestriche und Innenputze brauchen Zeit zum Trocknen, bevor die Böden verlegt werden. Planen Sie den Zeitplan deshalb so, dass die Gebäudehülle vor dem Winter fertig ist und für die Innenarbeiten genug Zeit bleibt.

Wo man sparen kann und wo nicht

• Sparen können Sie bei Oberflächenmaterialien, beim Standard von Fliesen und Sanitär oder beim Umfang der Einbaumöbel — das lässt sich auch später aufwerten.
• Sparen Sie nicht an Untersuchung, Statik, Abdichtung, Leitungen und Fenstern. Diese Teile lassen sich nach der Fertigstellung nur mit Abbruch ändern.
• Bündeln Sie die Arbeiten — ein größerer Auftrag kommt nach der Preisliste pro Meter günstiger als mehrere kleine Aufträge.
• Container auf dem eigenen Grundstück spart die Sondernutzung öffentlicher Flächen und Zeit.

Sanierung oder Abriss und Neubau?

Beispielvergleich für ein Haus mit 120 m²: Der Abriss eines gemauerten Gebäudes kostet nach der Preisliste 800 – 2 000 Kč/m³ umbauten Raums. Bei einem umbauten Raum von etwa dem 3,3 – 3,8-Fachen der Fläche (ca. 400 – 460 m³) ergibt das 0,32 – 0,91 Millionen Kč. Ein neues schlüsselfertiges Haus kostet am Markt 35 000 – 45 000 Kč/m², also 4,2 – 5,4 Millionen Kč, bei uns ab 3,72 Millionen Kč. Die Komplettsanierung mit Reserve kommt in unserem Beispiel auf 1,39 – 2,88 Millionen Kč.

Die Sanierung gewinnt deshalb in der Regel, wenn Fundamente, tragende Wände und Decken gesund sind. Abriss und Neubau sind sinnvoll, wenn die meisten tragenden Konstruktionen ausgetauscht werden müssten, der Grundriss des Hauses auch nach einem Umbau nicht passt oder das Sanierungsbudget nach der Untersuchung die genannte Spanne deutlich übersteigt. Entscheiden Sie erst nach dem Leistungsverzeichnis mit Einzelpositionen nach der Untersuchung, nicht nach einer Schätzung aus der Besichtigung.

Denken Sie auch an die Genehmigung: Ein saniertes Haus bleibt an derselben Stelle und im selben Volumen, während ein Neubau den aktuellen Flächennutzungsplan und die Grenzabstände einhalten muss, die das alte Haus nicht einhalten musste. Auf einem kleineren Grundstück kann ein neues Haus so kleiner ausfallen als das ursprüngliche.

Die häufigsten Fehler

• Budget ohne Untersuchung — versteckte Mängel werden dann aus dem Geld für die Oberflächen bezahlt.
• Oberflächen vor den Leitungen — ein neuer Boden oder neue Fliesen, die ein Jahr später wegen der Rohre wieder aufgerissen werden.
• Dämmung eines feuchten Hauses — ohne Feuchtesanierung trocknet das Mauerwerk unter der Dämmung nicht aus.
• Fenster erst nach der Dämmung — neue Fenster gehören in die Dämmebene und werden vor der Fassade getauscht.
• Keine Reserve — bei Häusern über 50 Jahre rechnen Sie mit 15 – 20 %.
• Unterschätzte Schuttentsorgung — ein Container 3 m³ kostet in Prag 4 500 – 7 000 Kč, und bei einer Komplettsanierung sind es meist mehrere.

Checkliste

• Haben Sie ein Statikgutachten und eine Messung der Mauerwerksfeuchte?
• Wissen Sie, aus welchen Materialien Leitungen und Eindeckung sind, einschließlich eventuellem Asbest?
• Ist das Budget nach Einzelpositionen gegliedert und enthält es Schuttentsorgung und Gerüst?
• Ist im Budget eine Reserve von 15 – 20 % enthalten?
• Entspricht der Zeitplan der Reihenfolge: Untersuchung, Gebäudehülle, Leitungen, Oberflächen?
• Haben Sie beim Bauamt geklärt, was Sie anzeigen müssen?

Ablauf und Materialien der Dämmung eines alten Hauses erläutern wir ausführlich im Artikel Fassadendämmung.

Häufige Fragen

Was kostet die Sanierung eines alten Hauses pro m²? Die Komplettsanierung eines älteren Hauses kostet am Markt 15 000 – 24 000 Kč/m² ohne MwSt., bei uns 14 000 – 20 000 Kč/m². Mittlere Sanierung 8 000 – 14 000 Kč/m², kosmetische Auffrischung 3 000 – 7 000 Kč/m².

Was kostet die Komplettsanierung eines Hauses mit 120 m²? Am Markt etwa 1,8 – 2,9 Millionen Kč ohne MwSt. In unserem Beispiel mit Einzelpositionen für ein Haus aus den 70er-Jahren ergeben sich 1,21 – 2,40 Millionen Kč und mit Reserve 1,39 – 2,88 Millionen Kč, ohne Dach und Küche.

Welche Reserve sollte man einplanen? Bei Häusern über 50 Jahre 15 – 20 % für versteckte Mängel wie fehlende Abdichtung, Aluminiumleitungen oder befallenen Dachstuhl.

In welcher Reihenfolge sanieren? Untersuchung und Statik, Abbruch und Sanierung, Dach und Fenster, Leitungen, Putze und Dämmung, zuletzt Oberflächen und Komplettierung.

Lohnt es sich eher, abzureißen und neu zu bauen? In der Regel nicht, wenn Fundamente, Wände und Decken gesund sind. Ein neues Haus mit 120 m² kostet am Markt 4,2 – 5,4 Millionen Kč, dazu der Abriss mit 800 – 2 000 Kč/m³.

Haussanierungen führen wir in Prag und Mittelböhmen von der Untersuchung bis zur Übergabe durch. Einen Richtpreis berechnen Sie im Online-Rechner im Bereich „Sanierung“; Hausbesichtigung und Leistungsverzeichnis mit Einzelpositionen erstellen wir kostenlos.