Rohbau schlüsselfertig oder schlüsselfertiges Haus? Preise und was sich lohnt 2026

Ein geschlossener Rohbau kostet im Jahr 2026 auf dem Markt 18 000 – 24 000 Kč pro m² Nutzfläche ohne MwSt., ein schlüsselfertiges Haus im Standard 35 000 – 45 000 Kč/m². Bei einem Haus mit 120 m² sind das 2,16 – 2,88 Millionen Kč gegenüber 4,2 – 5,4 Millionen Kč — der Rohbau macht also etwa die Hälfte des Preises des fertigen Hauses aus. (Preise netto, tschechischer Markt) Die zweite Hälfte zahlen Sie entweder einer einzigen Firma, oder Sie steuern den Ausbau selbst nach einzelnen Gewerken. Unsere Berechnung unten zeigt, dass die Beauftragung der Handwerker nach Gewerken für sich genommen nicht günstiger ist. Sie sparen vor allem durch eigene Arbeit und die Materialwahl — und übernehmen im Gegenzug Koordination, Risiken und die Verantwortung für die Schnittstellen zwischen den Gewerken.

Dieser Artikel vergleicht die Lieferformen: wem Sie welche Etappe anvertrauen und was das für Preis, Zeit und Gewährleistung bedeutet. Was genau zum Rohbau gehört, erklärt der Artikel Was ist ein Rohbau, die detaillierte Aufschlüsselung seines Preises nach Positionen finden Sie im Artikel Rohbau: Preis pro m².

Vier Wege, sich ein Haus zu bestellen

Variante	Was die Firma liefert	Markt (ohne MwSt.)	Haus 120 m²
Offener Rohbau	Fundamente, Wände, Decken, Dachstuhl und Dach	15 000 – 20 000 Kč/m²	1,80 – 2,40 Mio. Kč
Geschlossener Rohbau	zusätzlich Fenster und Haustür	18 000 – 24 000 Kč/m²	2,16 – 2,88 Mio. Kč
Schlüsselfertiges Haus — Standard	alles bis zur Bezugsfertigkeit	35 000 – 45 000 Kč/m²	4,20 – 5,40 Mio. Kč
Schlüsselfertiges Haus — gehobener Standard	dasselbe in höherem Standard	45 000 – 60 000 Kč/m²	5,40 – 7,20 Mio. Kč

Unsere Preise: offener Rohbau ab 14 000 Kč/m², geschlossener ab 17 000 Kč/m², schlüsselfertiges Haus ab 31 000 Kč/m² und gehobener Standard ab 38 000 Kč/m². Alle Sätze stammen aus der Preisliste für Bauarbeiten 2026 und gelten für Prag und Umgebung.

Zwischen geschlossenem Rohbau und schlüsselfertigem Haus gibt es auch eine Zwischenstufe: Die Firma liefert den Rohbau und dazu Leitungen, Putze und Estriche, also alle „nassen Prozesse". Sie kümmern sich dann um Böden, Anstriche, Türen und Komplettierung. Diese Variante lassen Sie sich nach Positionen kalkulieren — die Preisliste hat dafür keinen eigenen Satz, weil sich der Umfang von Haus zu Haus unterscheidet.

Was „Rohbau schlüsselfertig" bedeutet

Der Begriff wird für einen Rohbau verwendet, der komplett von einer Firma geliefert wird: Material, Arbeit, Maschinen, Baustelleneinrichtung und Transport zu einem Vertragspreis. Es bedeutet nicht schlüsselfertiges Haus — „schlüsselfertig" bezieht sich hier nur auf die jeweilige Etappe. Das Gegenteil ist die Lieferung „nur Arbeit", bei der der Bauherr das Material selbst kauft. Dafür gibt die Preisliste keinen Satz an, und deshalb vergleichen Sie sie im Angebot immer mit dem Preis des Materials, das Sie selbst kaufen und anliefern lassen müssten.

Beim Angebotsvergleich prüfen Sie, wo genau der Rohbau endet: ob er Schornstein, Innenwände, Treppe, Fenster und Haustür enthält und ob die Fundamente im Preis sind. Komplette Fundamente kosten laut Preisliste 3 500 – 5 500 Kč/m² Platte, und manche Firmen nehmen sie nicht in den Preis pro m² auf. Ein Unterschied zweier Angebote um Hunderttausende muss dann nicht eine günstigere Firma bedeuten, sondern nur einen engeren Umfang.

Beispiel: was der Ausbau eines Hauses mit 120 m² kostet

Der Unterschied zwischen geschlossenem Rohbau und schlüsselfertigem Haus beträgt auf dem Markt 2,04 – 2,52 Millionen Kč (4,20 – 5,40 Mio. minus 2,16 – 2,88 Mio. Kč). Ungefähr so viel berechnet die Firma für den Ausbau. Zum Vergleich haben wir die wichtigsten Ausbauarbeiten nach den Einheitssätzen der Preisliste addiert — so, wie Sie sie den einzelnen Handwerkern zahlen würden. Annahmen: 120 m² Bodenfläche, 200 m² Fassade, 350 m² Innenputz, 470 m² gestrichene Flächen, ein Bad und 8 Türen.

Position	Berechnung	Preis (ohne MwSt.)
Starkstrom komplett	Haus 120 m²	85 – 200 Tsd. Kč
Wasser- und Abwasserleitungen	Haus 120 m²	95 – 240 Tsd. Kč
Wärmepumpe 10 kW inkl. Installation	1 Stk.	180 – 420 Tsd. Kč
Fußbodenheizung	120 m² × 900 – 1 600 Kč	108 – 192 Tsd. Kč
Innenputze	350 m² × 280 – 620 Kč	98 – 217 Tsd. Kč
Anhydritestrich	120 m² × 380 – 800 Kč	46 – 96 Tsd. Kč
Fassadendämmung EPS inkl. Putz	200 m² × 1 500 – 2 200 Kč	300 – 440 Tsd. Kč
Gerüst	200 m² × 100 – 200 Kč	20 – 40 Tsd. Kč
Böden inkl. Verlegung	120 m² × 1 100 – 2 500 Kč	132 – 300 Tsd. Kč
Bad	1 Stk.	140 – 280 Tsd. Kč
Innentüren inkl. Zarge	8 × 2 500 – 4 500 Kč	20 – 36 Tsd. Kč
Anstriche	470 m² × 90 – 200 Kč	42 – 94 Tsd. Kč
Summe		1,27 – 2,56 Mio. Kč

Die Summe überschneidet sich großteils mit dem Ausbaupreis der Firma. Die Liste ist zudem nicht vollständig — es fehlen zum Beispiel Treppe und Geländer, Fensterbänke, abgehängte Decken, Küchenzeile, Außenanlagen und die Zeit, die Sie mit der Koordination verbringen. Die tatsächliche Ersparnis beim Ausbau in Eigenleistung entsteht deshalb nicht dadurch, dass Sie die Gewerke einzeln beauftragen, sondern vor allem durch das, was Sie mit eigenen Händen machen (Anstriche, Böden in den Zimmern, Komplettierung), und durch die Materialien, die Sie wählen.

Achten Sie auch auf die MwSt.: Eine Bauleistung für ein Einfamilienhaus bis 350 m² Wohnfläche wird üblicherweise mit dem ermäßigten Satz abgerechnet, während im Handel gekauftes Material den Regelsatz von 21 % trägt. Ein Teil der Ersparnis an der Firmenmarge kann so von der Steuer aufgefressen werden. Die Bedingungen des ermäßigten Satzes prüfen Sie für den konkreten Auftrag.

Vergleich: Preis, Zeit, Risiko, Gewährleistung

Kriterium	Rohbau + Ausbau in Eigenleistung	Schlüsselfertiges Haus
Preis	niedriger nur bei eigener Arbeit und günstigeren Materialien	höher, aber vorab aus dem Vertrag bekannt
Zeit	hängt von Ihrer Freizeit und der Verfügbarkeit der Handwerker ab	der Fertigstellungstermin ist Vertragsbestandteil
Koordination	bei Ihnen — Reihenfolge der Gewerke, Lieferungen, Abnahmen	Bauleiter der Firma
Haftung für Mängel	jeder Handwerker haftet nur für seinen Teil	eine Firma für das ganze Haus
Finanzierung	die Bank will auch für den Ausbau ein Budget und kontrolliert den Fortschritt	Auszahlung nach vertraglichem Zeitplan
Kontrolle über Details	vollständig — Sie wählen jedes Material	im Rahmen des Standards und der Musterausstellung

Am heikelsten sind die Schnittstellen zwischen den Gewerken: Wer ist dafür verantwortlich, dass der Estrich die richtige Höhe über der Fußbodenheizung hat, dass der Elektriker die Dosen in der Ebene des künftigen Putzes gesetzt hat oder dass die Fenster richtig an die Dämmung angeschlossen sind. Beim schlüsselfertigen Haus löst diese Fragen eine Firma und ein Bauleiter, bei der Eigenleistung lösen Sie sie — oft erst in dem Moment, in dem sich der Mangel zeigt.

Für wen sich was lohnt

Situation	Empfehlung
Sie haben handwerkliche Erfahrung, Zeit und keine Eile mit dem Umzug	geschlossener Rohbau und Ausbau in Eigenleistung
Sie arbeiten Vollzeit und zahlen währenddessen Miete	schlüsselfertiges Haus — jeder Monat Verzögerung erhöht die Gesamtkosten um die Miete
Sie wollen sparen, aber ohne Risiko bei den Installationen	Zwischenstufe: Rohbau, Leitungen und nasse Prozesse von der Firma, Komplettierung in Eigenleistung
Sie haben einen fest vorgegebenen Kredit und wenig Reserve	schlüsselfertiges Haus oder Zwischenstufe mit Leistungsverzeichnis und Festpreis

Wie Sie sich Schritt für Schritt entscheiden

1. Berechnen Sie beide Varianten für Ihr Haus — multiplizieren Sie die Fläche mit den Sätzen aus der Tabelle oben und rechnen Sie die Fundamente hinzu, wenn sie nicht im Preis sind.
2. Schreiben Sie auf, was Sie selbst schaffen — realistisch, nicht im Idealfall. Installationen, Abdichtungen und Estriche überlassen Sie den Fachleuten.
3. Prüfen Sie die Finanzierung — fragen Sie die Bank, welche Unterlagen sie beim Ausbau in Eigenleistung will und wie die Auszahlung abläuft.
4. Lassen Sie sich die Liefergrenze kalkulieren — beim Rohbau wie bei der Zwischenstufe verlangen Sie ein Leistungsverzeichnis mit Einzelpositionen und genauer Beschreibung, wo die Lieferung endet.
5. Stellen Sie einen Zeitplan für den Ausbau auf — Leitungen, Putze, Estriche, Dämmung, Böden, Bäder, Anstriche, Komplettierung.
6. Rechnen Sie mit einer Reserve und mit Wohnkosten während der gesamten Ausbauzeit.

Die häufigsten Fehler

• Vergleich von Unvergleichbarem — der Preis des Rohbaus ohne Fundamente gegen das schlüsselfertige Haus mit Fundamenten.
• Sparen an Installationen und Abdichtungen — Fehler in Leitungen, Abdichtung und Estrichen werden mit Abbruch repariert.
• Unterschätzung der Zeit — jeder zusätzliche Monat Miete erhöht den tatsächlichen Preis der Eigenleistung.
• Materialkauf ohne Verbrauchsberechnung — Überschüsse wie das Nachkaufen von Kleinigkeiten verteuern den Bau.
• Abnahme des Rohbaus ohne Kontrolle — vorbehaltlos abgenommene Mängel lassen sich später schwer reklamieren.

Checkliste vor der Unterzeichnung

• Wissen Sie genau, wo die Lieferung der Firma endet (Schornstein, Innenwände, Treppe, Fenster, Fundamente)?
• Bezieht sich der Preis pro m² bei allen Angeboten auf dieselbe Fläche?
• Haben Sie den Ausbau nach Positionen berechnet, nicht geschätzt?
• Wissen Sie, wie die Bank das Geld für den Ausbau freigibt?
• Enthält der Vertrag Termin, Gewährleistung und Abnahmeverfahren?
• Rechnen Sie mit der MwSt. aus den Bauleistungen und aus dem Material, das Sie selbst kaufen?

Was der Preis eines schlüsselfertigen Hauses üblicherweise enthält und was darin fehlt, erläutert der Artikel Schlüsselfertiger Hausbau: Preis.

Häufige Fragen

Was kostet ein Rohbau schlüsselfertig? Ein geschlossener Rohbau kostet auf dem Markt 18 000 – 24 000 Kč/m² ohne MwSt., ein offener 15 000 – 20 000 Kč/m². Bei einem Haus mit 120 m² sind das 2,16 – 2,88 Millionen Kč bzw. 1,80 – 2,40 Millionen Kč.

Was kostet ein schlüsselfertiges Haus im Vergleich zum Rohbau? Ein schlüsselfertiges Haus im Standard kostet auf dem Markt 35 000 – 45 000 Kč/m², bei 120 m² also 4,2 – 5,4 Millionen Kč. Der geschlossene Rohbau macht etwa die Hälfte dieses Preises aus.

Spare ich, wenn ich das Haus in Eigenleistung fertigstelle? Nur wenn Sie einen Teil der Arbeiten selbst machen und günstigere Materialien wählen. Die wichtigsten Ausbauarbeiten nach Gewerken beauftragt kommen laut Preisliste auf 1,27 – 2,56 Millionen Kč, die Firma berechnet für den Ausbau etwa 2,04 – 2,52 Millionen Kč.

Was ist bei Finanzierung über eine Hypothek günstiger? Die Bank gibt das Geld üblicherweise in Etappen nach Budget und Fortschrittskontrolle frei. Beim schlüsselfertigen Haus ist der Auszahlungsplan durch den Vertrag vorgegeben, bei der Eigenleistung müssen Sie das Ausbaubudget selbst belegen.

Was sollte man immer der Fachfirma überlassen? Strom-, Wasser- und Heizungsleitungen, Abdichtungen, Estriche und den Anschluss der Fenster. Fehler in diesen Teilen werden nach Fertigstellung mit Abbruch repariert.

Rohbauten wie schlüsselfertige Häuser bauen wir in Prag und Mittelböhmen. Beide Varianten für Ihre Fläche vergleichen Sie im Online-Kalkulator; ein Leistungsverzeichnis mit Einzelpositionen und genauer Liefergrenze erstellen wir kostenlos.