Mieterausbau Büro 2026: Kosten pro m², Ablauf und wer was bezahlt

Ein Büro-Innenausbau im mittleren Standard kostet 2026 in Deutschland 1 200 bis 1 700 € pro m² Mietfläche netto (ohne MwSt.); Stav Garant kalkuliert 1 050 bis 1 500 €/m². Ein Light Refit einer bestehenden Fläche liegt am Markt bei 250 bis 600 €/m², bei uns bei 220 bis 520 €/m². Wie viel davon der Mieter trägt, entscheidet der Mietvertrag: Ausbaustufe bei Übergabe, Baukostenzuschuss und mietfreie Zeit.

Ausbaustufen: Shell & Core, Cat A, Cat B

Stufe	Zustand der Fläche	Erbringt üblicherweise
Shell & Core	Rohbau, Fassade, Kerne, Haupttrassen der Technik bis zum Geschoss; keine Böden, Decken, Wände, Beleuchtung	Vermieter
Cat A	Vermietbarer Grundausbau: Doppel- oder Hohlraumboden, abgehängte Decke, Grundbeleuchtung, Lüftung und Kühlung im Grundraster, Sprinkler, Unterverteilung	Vermieter, oft mit Mieteranpassungen
Cat B	Mieterspezifischer Ausbau: Trennwände, Besprechungsräume, Teeküchen, Bodenbeläge, Elektro und Daten am Arbeitsplatz, Akustik, Oberflächen	Mieter, häufig mit Baukostenzuschuss

Bestandsflächen werden meist als Cat A oder mit dem Vormieterausbau übergeben. Der Preis pro m² hängt deshalb vor allem davon ab, wie viel Cat A vorhanden ist und was zurückgebaut werden muss.

Kosten pro m²: deutscher Markt vs. Stav Garant

Position	Einheit	Deutscher Markt 2026	Stav Garant
Büro-Innenausbau Cat B, mittlerer Standard	€/m² Mietfläche	1 200 – 1 700	1 050 – 1 500
Light Refit (Wände versetzen, Maler, Boden, Beleuchtung)	€/m²	250 – 600	220 – 520
Doppelständerwand mit Schallschutz (Rw ≥ 52 dB)	€/m² Wandfläche	65 – 90	57 – 78
Estrich (Zement- oder Fließestrich inkl. Dämmung)	€/m²	25 – 45	22 – 40
Abgehängte Decke (Gipskarton, Raster, Akustik)	€/m²	45 – 70	40 – 60
Elektro Büro (Arbeitsplatzversorgung, Daten, Beleuchtung)	€/m²	150 – 250	130 – 220

Orientierungswerte, netto, Stand 2026, ohne Planung, Möblierung und Vermieterleistungen. Regionale Faktoren: Süd × 1,10, West × 1,03, Nord × 1,00, Ost × 0,90. Mittlerer Standard heißt: Büros in Trockenbau, Besprechungsräume, Teeküche, Akustikdecke im Open Space, Teppichfliesen und Designbelag, Bodentanks oder Brüstungskanal.

Beispiel: 1 500 m² Büro in Frankfurt, Übergabe Cat A, mittlerer Standard. Markt × Faktor West 1,03 → ca. 1,85 – 2,6 Mio. €; Stav Garant ca. 1,6 – 2,25 Mio. €. Genügt ein Light Refit, sinkt der Aufwand bei uns auf 330 – 780 Tsd. €.

Wer bezahlt was: Mietvertrag und Baukostenzuschuss

1. Vermieterausbau nach Mieterbaubeschreibung. Der Vermieter baut Cat B nach Vorgaben des Mieters und legt die Kosten auf die Miete um; der Mieter hat wenig Einfluss auf Ausführung und Preis.
2. Mieterausbau mit Baukostenzuschuss. Der Mieter beauftragt selbst, der Vermieter beteiligt sich mit einem Zuschuss pro m² — je nach Laufzeit, Lage und Marktphase üblicherweise 200 bis 600 €/m² — oder mit mietfreier Zeit; der Mieter wählt Auftragnehmer und Standard.
3. Reiner Mieterausbau. Übergabe Cat A oder Bestand, der Mieter trägt alles.

Der Zuschuss wird meist gegen Nachweis der Ausbaukosten ausgezahlt. Ein Festpreisangebot nach VOB/B mit positionsweisem Leistungsverzeichnis ist dafür die passende Grundlage: Der Vermieter sieht, was er bezuschusst, der Mieter hat die Kosten vor Vertragsunterschrift gesichert.

Ablauf eines Mieterausbaus

1. Flächenanalyse vor dem Mietvertrag. Aufmaß, Cat-A-Umfang, Technikreserven (Kühllast, Strom, Datentrassen), Vormieterausbau. Auf Wunsch mit Kostenschätzung als Verhandlungsgrundlage.
2. Raumkonzept und Planung durch Architekt oder Workplace-Planer des Mieters; ab etwa 400 m² Fachplaner für Elektro und Lüftung.
3. Leistungsverzeichnis und Festpreis. Positionsweises Angebot, Besichtigung, Festpreis nach VOB/B, Bauzeitenplan. Mindestprojektgröße: 50 000 € netto.
4. Vermieterfreigabe. Statik bei Laständerungen, Brandschutz, Eingriffe in die Haustechnik.
5. Rückbau, Rohinstallation, Trockenbau, Estrich, Böden. Staubschutz zu Nachbarmietern, Elektro- und Datentrassen, Trennwände in Schallschutzqualität, Glaswände, Akustikdecken, Beläge.
6. Endmontage und Abnahme. Beleuchtung, Bodentanks, Teeküchen, Maler; förmliche Abnahme nach VOB/B mit Prüfprotokollen, parallel Möblierung und IT.

Zeitplan

Bauzeit als Orientierungswert: bis 500 m² Light Refit 2 – 4 Wochen, Vollausbau Cat B 6 – 8 Wochen; 500 – 1 500 m² 4 – 6 bzw. 8 – 12 Wochen; 1 500 – 3 000 m² 6 – 8 bzw. 12 – 16 Wochen. Vorlauf: 4 bis 8 Wochen für Planung, Angebot, Vermieterfreigabe und Beschaffung. Glaswandsysteme, Sonderleuchten und Akustikelemente haben 6 bis 10 Wochen Lieferzeit; bestellen Sie sie direkt nach Vertragsschluss.

Typische Fehler

• Mietvertrag ohne Schnittstellenliste. „Cat A" ist kein geschützter Begriff; was vorhanden ist, muss in der Baubeschreibung stehen.
• Kühllast und Stromreserve nicht geprüft. Verdichtete Arbeitsplätze und Serverräume überfordern die Grundtechnik.
• Schallschutz unterschätzt. Zum Besprechungsraum gehören Doppelständerwände mit Rw ≥ 52 dB und Abschottung über der Decke.
• Rückbauverpflichtung nicht verhandelt. Der Rückbau in den Cat-A-Zustand bei Auszug kann 100 bis 200 €/m² kosten.

Wie Stav Garant Büroausbau in Deutschland ausführt

Wir arbeiten als Generalunternehmer mit eigenen Kolonnen für alle Ausbaugewerke. Die Teams reisen aus Tschechien an; Anfahrt und Unterbringung sind im Festpreis enthalten. Vertragsgrundlage ist die VOB/B, die Mitarbeiter sind A1-bescheinigt, Projekte in Deutschland laufen über unseren Vertragspartner Optimalexx. Der Preisvorteil von 10 bis 15 % entsteht durch niedrigere Personalkosten, keine Nachunternehmerkette und Verwaltung in Prag. Für Handelsflächen siehe Ladenbau Kosten 2026 und Ablauf eines Shop-Fit-outs für Filialisten; für die Ertüchtigung ganzer Gebäude Sanierung von Gewerbeimmobilien: Refit und Retrofit. Alle Sätze: Preise.

Häufige Fragen

Was kostet ein Büroausbau pro m² im Jahr 2026?

Cat-B-Ausbau im mittleren Standard: 1 200 bis 1 700 €/m² am Markt, 1 050 bis 1 500 €/m² bei Stav Garant; Light Refit 250 bis 600 bzw. 220 bis 520 €/m².

Was ist der Unterschied zwischen Cat A und Cat B?

Cat A ist der vermietbare Grundausbau (Boden, Decke, Grundbeleuchtung, Technikraster) durch den Vermieter; Cat B der mieterspezifische Ausbau mit Wänden, Räumen und Arbeitsplatzversorgung.

Wie hoch ist ein üblicher Baukostenzuschuss?

Je nach Laufzeit, Lage und Marktphase 200 bis 600 €/m², alternativ mietfreie Monate.

Sie verhandeln einen Mietvertrag oder planen neue Büroflächen in Deutschland? Senden Sie uns Grundriss und Baubeschreibung oder vereinbaren Sie eine Besichtigung — Sie erhalten ein Festpreisangebot nach VOB/B. Eine erste Größenordnung liefert der Online-Kalkulator; die Anfrage stellen Sie über das Kontaktformular.