Rohbau 2026: was er umfasst, wie lange er dauert und was er kostet

Der Rohbau ist das tragende Skelett des Hauses. Dazu gehören Fundamente, Außen- und tragendes Mauerwerk, Decken, Treppe, Dachstuhl und Dacheindeckung. Nach Fertigstellung des Rohbaus steht das Haus, ist überdacht und vor Regen geschützt — aber bewohnen kann man es noch nicht.

Es ist der häufigste Punkt, an dem sich Bauherr und Firma nicht einig werden. Das Wort klingt einfach, doch jede Firma versteht darunter einen etwas anderen Umfang. Deshalb beginnen wir damit, was zum Rohbau gehört und was nicht.

Was der Rohbau umfasst

• Erdarbeiten und Fundamente — Aushub, Streifenfundamente oder Platte, Abdichtung, Durchführungen für die Hausanschlüsse
• Vertikale Konstruktionen — Außenmauerwerk, tragende Innenwände, Stürze, Ringanker, gegebenenfalls Stützen
• Horizontale Konstruktionen — Decken über jedem Geschoss, Treppe
• Dachstuhl und Dach — Dachwerk, Lattung, Unterspannbahn, Eindeckung, Spenglerarbeiten, Dachrinnen
• Schornstein, sofern im Projekt vorgesehen

Was nicht zum Rohbau gehört

Dies ist die Liste, wegen der bei der Abnahme Streit entsteht. Nichts davon ist standardmäßig im Rohbaupreis enthalten:

• Trennwände, Putze, Estriche und Böden
• Wasser-, Abwasser-, Elektro- und Heizungsleitungen
• Dämmung und Fassade
• Fenster und Eingangstür — Achtung, das ist die Grenze zwischen offenem und geschlossenem Rohbau
• Hausanschlüsse auf dem Grundstück und ihre Gebühren
• Planung, Baugenehmigung und Bauaufsicht
• Geländearbeiten, Einfriedung, befestigte Flächen

Offener und geschlossener Rohbau

Der Unterschied ist ein einziger, aber preislich wesentlicher: die Öffnungen. Beim offenen Rohbau sind die Fenster- und Türöffnungen leer. Beim geschlossenen sind sie eingebaut, sodass sich das Haus abschließen lässt und innen im Trockenen und auch im Winter gearbeitet werden kann.

Variante	Was zusätzlich enthalten ist	Richtpreis pro m² Nutzfläche
Offener Rohbau	Fundamente, Mauerwerk, Decken, Dachstuhl, Eindeckung	15 000 – 20 000 Kč/m²
Geschlossener Rohbau	zusätzlich Fenster und Eingangstür	18 000 – 24 000 Kč/m²

Unsere Preise liegen ab 14 000 Kč/m² bei der offenen und ab 17 000 Kč/m² bei der geschlossenen Variante (Preise netto, tschechischer Markt). Eine detaillierte Aufschlüsselung finden Sie im Artikel Was kostet ein Rohbau und die kompletten Sätze in der Preisliste für Bauarbeiten 2026.

Empfehlung: Wenn Sie das Haus in Eigenleistung fertigstellen und der Bau in den Winter übergeht, lohnt sich die geschlossene Variante. Den Preisunterschied holen Sie dadurch herein, dass Sie innen unabhängig vom Wetter arbeiten können.

Etappen in der Reihenfolge

1. Absteckung des Bauwerks und Abtrag des Mutterbodens — 1 bis 3 Tage
2. Aushub und Fundamente — 2 bis 3 Wochen inklusive technologischer Pausen für das Aushärten des Betons
3. Abdichtung und Bodenplatte — 1 Woche
4. Mauerwerk des ersten Geschosses — 2 bis 4 Wochen je nach Fläche und Material
5. Decke und Ringanker — 1 bis 2 Wochen
6. Mauerwerk des nächsten Geschosses oder der Giebel — 2 bis 3 Wochen
7. Dachstuhl — 1 bis 2 Wochen
8. Dacheindeckung und Spenglerarbeiten — 1 bis 2 Wochen
9. Einbau von Fenstern und Türen bei der geschlossenen Variante — einige Tage

Insgesamt bei einem üblichen Einfamilienhaus 3 bis 5 Monate bei zügiger Arbeit. Quellen für Verzögerungen sind meist das Wetter, die Lieferzeiten der Fenster und das Warten auf den Kran bei Deckenelementen.

Was ein Rohbau im Jahr 2026 kostet

Situation	Richtpreis
Bungalow 120 m², geschlossener Rohbau	2,2 – 2,9 Mio. Kč
Mehrgeschossiges Haus 140 m², geschlossener Rohbau	2,5 – 3,4 Mio. Kč
Anteil am Preis des schlüsselfertigen Hauses	etwa 50 – 55 %
Umrechnung auf m³ umbauten Raums	4 500 – 6 500 Kč/m³

Die Preise verstehen sich ohne MwSt. und enthalten weder Grundstück noch Hausanschlüsse. Die Nutzfläche rechnen Sie mit einem Koeffizienten von etwa 3,3 bis 3,8 je nach Geschosshöhe und Dachform in umbauten Raum um.

Schlüsselfertiger Rohbau

Der Begriff bedeutet, dass die Firma den gesamten Rohbau als ein Ganzes zu einem Vertragspreis liefert — vom Aushub bis zum fertigen Dach. Sie kümmern sich weder um einzelne Subunternehmer noch um Material oder die Abstimmung zwischen den Gewerken.

Der Vorteil sind ein Festpreis und ein verantwortlicher Auftragnehmer. Der Nachteil ist die geringere Flexibilität während der Ausführung. Wenn Sie zwischen Rohbau und komplett schlüsselfertigem Haus schwanken, finden Sie den Vergleich beider Wege im Artikel Rohbau oder schlüsselfertiges Haus.

Abnahme: was zu prüfen ist

1. Maße nach Projekt — Wandlängen, lichte Höhen, Lage der Öffnungen. Abweichungen wirken sich später auf Fenster und Küche aus.
2. Lot- und Ebenheit des Mauerwerks — Zweimeterlatte und Wasserwaage. Die Toleranz beträgt üblicherweise 5 mm auf 2 m.
3. Abdichtung — Unversehrtheit, korrektes Hochziehen über das Gelände, Behandlung der Durchführungen.
4. Auflager der Decken und Ringanker — nach Statik, nicht nach Augenmaß.
5. Dachstuhl — Verbindungen, Verankerung, Holzschutz, eingehaltene Neigungen.
6. Eindeckung und Spenglerarbeiten — Überstände, Verblechungen, funktionierende Wasserableitung.
7. Durchführungen für Leitungen — sie sitzen an den Stellen laut Projekt und sind nicht einbetoniert.
8. Reinigung und Schuttentsorgung — wer sie bezahlt, muss im Vertrag stehen.

Unterschreiben Sie das Abnahmeprotokoll erst nach Beseitigung der Mängel. Machen Sie laufend Fotodokumentation, vor allem bevor Konstruktionen verdeckt werden.

Die häufigsten Fehler

• Nicht gestellte Frage, ob es sich um die offene oder geschlossene Variante handelt. Der Unterschied beträgt üblicherweise 300 bis 500 Tausend Kronen.
• Fehlendes Leistungsverzeichnis mit Einzelpositionen. Aus einer Pauschalsumme erkennen Sie nicht, ob die Eindeckung im Preis ist oder nur die Lattung.
• Unterschätzte Erdarbeiten. Am Hang oder in nicht bindigem Boden steigen die Kosten am schnellsten.
• Ungeklärtes Gerüst, Kran und Baustelleneinrichtung. Fragen Sie, wer sie bezahlt.
• Bau über den Winter ohne Schließen. Eindringendes Wasser im Mauerwerk verlängert das Austrocknen um Monate.

Häufige Fragen

Kann man im Rohbau wohnen? Nein. Es fehlen Leitungen, Böden, Putze und Heizung. Das Haus ist überdacht, aber nicht bewohnbar.

Wie lange muss ein Rohbau austrocknen? Bei einem gemauerten Bau rechnen Sie mit 2 bis 6 Monaten je nach Material und Jahreszeit. Ohne Austrocknung sollte nicht mit Putzen und Böden begonnen werden.

Ist der Schornstein im Preis? Meistens, aber nicht immer. Prüfen Sie es im Budget.

Was ist umbauter Raum? Das Volumen des Hauses in m³ inklusive Konstruktionen. Er dient dem schnellen Vergleich von Angeboten unabhängig vom Grundriss.

Wir bauen Rohbauten in Prag und Mittelböhmen mit festem Vertragspreis. Ein Richtbudget für Ihr Haus berechnen Sie im Rechner unten, oder schreiben Sie uns und wir gehen das Projekt gemeinsam durch.