Ladenbau für Filialisten: Ablauf eines Shop-Fit-outs vom Mietvertrag bis zur Eröffnung

Ein Shop-Fit-out für einen Filialisten ist ein Projekt mit festem Enddatum: Die Eröffnung steht im Marketingplan, bevor der erste Handwerker die Fläche betritt. Je nach Verkaufsfläche liegen zwischen Flächenübergabe und Eröffnung 4 bis 10 Wochen Bauzeit, in denen Rückbau, Trockenbau, Decken, Böden, Elektro, Sanitär und Schaufensteranlage ineinandergreifen. Stav Garant führt diese Fit-outs in Deutschland mit eigenen Kolonnen aus — nach den Plänen Ihres Store-Designs, zum Festpreis nach VOB/B, 10 bis 15 % unter dem deutschen Marktniveau.

Mieterausbau oder Vermieterausbau: wer macht was

Die erste Frage ist vertraglich: Mietvertrag und Baubeschreibung legen fest, in welchem Zustand die Fläche übergeben wird und was der Mieter selbst erbringt.

Leistung	Vermieter	Mieter
Rohbau, Fassade, Schaufensterfront als Rohöffnung	ja	—
Medienanschlüsse bis zur Mietbereichsgrenze	ja	—
Sprinkler, Brandmeldeanlage	Grundraster	Anpassung an das Layout
Rückbau des Vormieterausbaus	verhandelbar	meist
Trockenbau, Decken, Böden, Elektro, Beleuchtung, Sanitär-Endausbau, Schaufensteranlage	—	ja
Ladeneinrichtung, Beschilderung, Warenträger	—	ja

Die Schnittstellen müssen vor der Ausschreibung schriftlich fixiert sein — unklare Schnittstellen sind die häufigste Ursache für Nachträge und Bauzeitverzug. Das Rollenmodell ist klar: Das Store-Design der Kette liefert Layout, Materialkonzept und Lichtplan; wir prüfen die Pläne gegen den Bestand, kalkulieren, bauen und übergeben einrichtungsbereit. Zu Baukostenzuschüssen bei Büroflächen siehe Mieterausbau Büro: Kosten, Ablauf und wer was bezahlt.

Typische Timeline: 4 bis 10 Wochen

Verkaufsfläche	Bauzeit (Orientierungswert)	Typische Formate
bis 150 m²	4 – 5 Wochen	Telekommunikation, Optik, Schmuck
150 – 400 m²	5 – 7 Wochen	Mode, Schuhe, Systemgastronomie
400 – 1 000 m²	7 – 10 Wochen	Textil-Flagship, Sport, Elektronik, Drogerie

Vorlauf vor Baubeginn: 2 bis 4 Wochen für Bestandsaufnahme, Angebot, Vertrag und Freigaben. Schaufensteranlagen und Sonderleuchten haben 6 bis 8 Wochen Lieferzeit — die Beschaffung beginnt vor dem Rückbau.

Die Phasen eines Shop-Fit-outs

1. Bestandsaufnahme. Aufmaß, Vormieterausbau, Anschlüsse, Deckenhöhen, Lastreserven, Sprinkler und Brandmeldeanlage. Abweichungen zu den Vermieterplänen werden hier dokumentiert, nicht erst auf der Baustelle.
2. Leistungsverzeichnis und Angebot. Positionsweise auf Basis Ihrer Pläne; nach der Besichtigung wird daraus ein Festpreis. Mindestprojektgröße: 50 000 € netto (ohne MwSt.).
3. Vertrag und Freigaben. Bauvertrag nach VOB/B, Bauzeitenplan mit Meilensteinen, Baustellenordnung des Centers.
4. Baustelleneinrichtung im laufenden Center und Rückbau. Staubschutzwand zur Mall mit Werbeblende, Anlieferung über den Wirtschaftshof, Schuttlogistik über Lastenaufzüge; Rückbau bis auf den Vermieterstandard mit Entsorgungsnachweis.
5. Rohinstallation. Elektro, Daten, Sanitär, Lüftung, Sprinkleranpassung durch den zugelassenen Fachbetrieb.
6. Trockenbau und Decken für Lager, Kabinen, Büro, Sozialraum; Deckenqualität nach Brandschutzkonzept.
7. Böden und Oberflächen. Estrichausgleich, Vinyl oder Fliesen, Malerarbeiten.
8. Elektro-Endmontage und Beleuchtung nach Lichtplan, Notbeleuchtung, Kassenplätze, Netzwerk.
9. Schaufensteranlage und Eingang — meist die letzte große Lieferung, daher früh zu bestellen.
10. Übergabe an die Ladeneinrichtung, besenrein, Dosen geprüft.
11. Abnahme nach VOB/B mit Protokoll, Mängelliste und Prüfprotokollen.

Nachtarbeit und Koordination mit dem Centermanagement

Im laufenden Einkaufszentrum gilt die Baustellenordnung des Betreibers. Lärmintensive Arbeiten — Rückbau, Kernbohrungen, Estrich fräsen — sind oft nur vor Ladenöffnung oder nachts erlaubt. Wir legen sie in Nachtschichten, leise Gewerke auf den Tag. Unser Bauleiter stimmt wöchentlich mit dem Centermanagement ab: Anlieferzeiten, Abschaltungen von Sprinkler- oder Brandmeldeanlage (nur mit Freigabe und Brandwache), Lastenaufzüge, Reinigung der Verkehrsflächen. In der Hochstraße beantragen wir stattdessen die Sondernutzung für Gehweg und Container.

Brandschutz und Abnahme nach VOB/B

Brandschutz hat im Ladenbau die meisten Prüfpunkte: Fluchtweglängen, Türbreiten, Rauchabschnitte, Baustoffklassen von Decken und Verkleidungen, Schottung von Durchführungen, Notbeleuchtung, Sprinklerraster nach Einrichtungsplan. Das Konzept liefert der Planer; wir führen aus und dokumentieren jede Schottung mit Foto. Die Abnahme erfolgt förmlich nach § 12 VOB/B mit Begehung, Protokoll und Mängelfristen; danach läuft die Gewährleistung von vier Jahren. Das Protokoll dient zugleich als Nachweis gegenüber dem Vermieter.

Warum ein tschechisches Team 10 bis 15 % günstiger ist

• Lohnniveau. Facharbeiterlöhne in Tschechien liegen unter dem deutschen Niveau; die Mindestbedingungen des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes halten wir ein, Kalkulation und Verwaltung laufen in Prag.
• Eigene Kolonnen. Trockenbau, Boden, Maler, Elektro und Sanitär aus einem Haus — keine Wartetage zwischen den Gewerken.
• Keine Subunternehmerkette. Kein Generalübernehmer mit eigener Marge, kein Nachunternehmer dritter Stufe — ein Vertrag, ein Bauleiter.

Unsere Mitarbeiter sind A1-bescheinigt und vor Baubeginn nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz gemeldet; Projekte in Deutschland wickeln wir mit unserem Vertragspartner Optimalexx ab. Die Ausführung mit festen Teams aus Tschechien beginnt im Dezember 2026.

Unterbringung, Anfahrt und Festpreis

Anfahrt, Unterkunft, Verpflegungspauschalen und Werkzeugtransport sind im Festpreis enthalten und als eigene Position ausgewiesen. Nachträge entstehen nur bei Leistungsänderungen durch den Auftraggeber oder bei verdeckten Bestandsmängeln — beides nach VOB/B zu den Einheitspreisen des Angebots. Preisspannen pro m² finden Sie im Beitrag Ladenbau Kosten 2026 und unter Preise; für den Umbau einer laufenden Filiale im Bestand siehe Sanierung von Gewerbeimmobilien: Refit und Retrofit.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Shop-Fit-out für eine Filiale mit 300 m²?

Bei Standardausbau 5 bis 7 Wochen Bauzeit plus 2 bis 4 Wochen Vorlauf.

Übernehmen Sie auch den Rückbau des Vormieters?

Ja, bis auf den Vermieterstandard inklusive Entsorgungsnachweis.

Können Sie nachts arbeiten?

Ja. Lärmintensive Arbeiten in laufenden Centern planen wir in Nachtschichten; die Zuschläge sind im Festpreis enthalten.

Sie planen eine Filiale oder einen Rollout in Deutschland? Senden Sie uns Layout und Baubeschreibung oder vereinbaren Sie eine Besichtigung — Sie erhalten ein Festpreisangebot nach VOB/B. Eine erste Größenordnung liefert der Online-Kalkulator; die Anfrage stellen Sie über das Kontaktformular.