Sanierung von Gewerbeimmobilien 2026: Light Refit, Deep Retrofit oder Kernsanierung?

Light Refit, Deep Retrofit oder Kernsanierung — die Sanierungstiefe entscheidet, ob eine Gewerbeimmobilie wieder vermietbar, energetisch zukunftsfähig und ESG-konform wird. Die drei Stufen unterscheiden sich in Umfang, Kosten pro m² Nettogrundfläche (NGF) und Bauzeit um den Faktor fünf bis zehn. Stav Garant führt alle Stufen in Deutschland zum Festpreis nach Besichtigung aus, in der Regel 10–15 % unter dem deutschen Marktniveau. Alle Preise sind Orientierungswerte in EUR netto (ohne MwSt.).

Die drei Sanierungsstufen im Überblick

Stufe	Typischer Umfang	Deutscher Markt (€/m² NGF)	Stav Garant (€/m² NGF)
Light Refit	Oberflächen, Beleuchtung, Teilgewerke	250 – 600	220 – 520
Deep Retrofit	Technik, Gebäudehülle, Ausbau	1 200 – 1 800	1 050 – 1 550
Kernsanierung Gewerbeeinheit	Entkernung bis auf das Tragwerk, Neuaufbau	1 500 – 2 400	1 300 – 2 100

Die Spannen hängen von Baujahr, Zustand der Technik, Schadstoffbelastung und Teilbelegung ab. Unsere Sätze für alle Gewerke: Preise für Deutschland.

Wann welche Stufe sinnvoll ist

• Light Refit — Technik jünger als 15 Jahre, Energieausweis unkritisch, die Fläche soll nach einem Mieterwechsel binnen Wochen wieder am Markt sein. Den Ablauf im Büro beschreibt der Beitrag Mieterausbau Büro: Kosten und Ablauf, für Ladenflächen siehe Ladenbau: Kosten pro m².
• Deep Retrofit — Heizung, Lüftung oder Elektro aus den 1990er-Jahren, Stranding-Risiko im Portfolio oder EU-Taxonomie als Ziel (Renovierung mit mindestens 30 % weniger Primärenergiebedarf). Leerstand oder ein Ankermieter mit ESG-Vorgaben machen den Eingriff in Hülle und Technik möglich.
• Kernsanierung — Grundriss passt nicht mehr zur Nutzung, flächendeckende Schadstoffsanierung (Asbest, KMF, PAK), Brandschutz und Barrierefreiheit nicht mehr zeitgemäß, Neupositionierung für 30 Jahre.

Leistungsumfang je Stufe

Gewerk	Light Refit	Deep Retrofit	Kernsanierung
Rückbau / Entkernung	nur Oberflächen	Ausbau und Technik	bis auf Tragwerk
Hülle (WDVS, Dach, Fenster)	—	ja	ja
TGA (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro)	Beleuchtung, Teilbereiche	komplett	komplett inkl. Schächte
Trockenbau, Böden, Decken, Maler	ja	ja	ja
Grundriss, Brandschutz, Tragwerk	punktuell	Anpassung	Neukonzept

Einzelgewerke: Richtwerte 2026

Position	Deutscher Markt	Stav Garant
Rückbau / Entkernung inkl. Entsorgung	80 – 210 €/m² NGF	70 – 180 €/m² NGF
TGA komplett bei Sanierung	250 – 450 €/m² NGF	220 – 390 €/m² NGF
WDVS 14–18 cm	130 – 220 €/m² Fassade	115 – 190 €/m² Fassade
Flachdach Dämmung + Abdichtung	150 – 220 €/m² Dach	130 – 190 €/m² Dach
Fensteraustausch gewerblich	550 – 900 €/m² Fensterfläche	480 – 780 €/m² Fensterfläche

Nicht enthalten: Planung, Gutachten, Schadstoffuntersuchung, Gebühren und Mietausfall, zusammen meist 12–18 % der Bausumme.

GEG, Energieausweis und Förderung

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) greift im Bestand vor allem beim Bauteiltausch: Wer mehr als 10 % einer Fassaden-, Dach- oder Fensterfläche erneuert, muss die Mindestwerte für den Wärmedurchgang einhalten; hinzu kommen Nachrüstpflichten und die Vorgaben für neue Heizungen. Ein Deep Retrofit verbessert den Energieausweis meist um zwei bis vier Klassen, was sich in Miete und Bewertung niederschlägt.

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt Einzelmaßnahmen an Hülle und Technik sowie Effizienzgebäude-Sanierungen; der Antrag ist vor Maßnahmenbeginn mit einem gelisteten Energieeffizienz-Experten zu stellen. Stav Garant berät nicht zur Förderung, liefert aber alle Ausführungsnachweise.

Ablauf im laufenden Betrieb und bei Teilbelegung

1. Bestandsaufnahme und Schadstoffkataster — Aufmaß, Bauteilöffnungen, Proben auf Asbest, KMF und PAK.
2. Bauabschnitte — Aufteilung nach Geschossen oder Mietbereichen, Reihenfolge mit den verbleibenden Mietern abgestimmt.
3. Schutzmaßnahmen — Staubschutzwände, Unterdruckhaltung, Lärmzeitfenster, getrennte Zugänge und Lastenwege.
4. Technikprovisorien — Strom, Heizung und Lüftung der belegten Flächen laufen weiter, Fluchtwege bleiben frei, die Brandmeldeanlage wird abschnittsweise umgeschaltet.
5. Abnahme je Abschnitt — Übergabe mit Mängelprotokoll, bevor der nächste Abschnitt beginnt.

Teilbelegung verlängert die Bauzeit um 20–35 % und verteuert die Ausführung um 5–10 %, meist weniger als die laufenden Mieteinnahmen.

Rechenbeispiel: Bürohaus 2 000 m² NGF, Deep Retrofit

Bürogebäude Baujahr 1995, vier Geschosse, Gaskessel, Splitgeräte, Leuchtstoffröhren; nach Auszug des Hauptmieters Neuvermietung als flexibles Büro in Energieeffizienzklasse B.

• Rückbau von Ausbau und Technik inklusive Entsorgung
• WDVS 16 cm, Fenster mit Dreifachverglasung, Flachdach neu gedämmt und abgedichtet
• Wärmepumpe, Heiz-/Kühldecken, Lüftung mit Wärmerückgewinnung, neue Elektroverteilung, LED
• Trockenbau, Doppelboden, Akustikdecken, Sanitärkerne, Teeküchen, Malerarbeiten

Bei 1 050–1 550 €/m² NGF ergibt sich für 2 000 m² ein Rahmen von rund 2,1–3,1 Mio. € netto bei Stav Garant; auf dem deutschen Markt liegt dasselbe Paket bei etwa 2,4–3,6 Mio. €.

Zeitrahmen

Stufe	Planung und Genehmigung	Bauzeit
Light Refit	2 – 6 Wochen	4 – 10 Wochen je Fläche
Deep Retrofit	3 – 6 Monate	6 – 12 Monate
Kernsanierung	6 – 12 Monate	10 – 18 Monate

Kritischer Pfad sind die Lieferzeiten für Fenster, Wärmepumpen und Lüftungsgeräte. Für Ergänzungsbauten neben dem Bestand siehe Hallenbau Kosten 2026.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Deep Retrofit gegenüber Abriss und Neubau?

Meist ja, solange Tragwerk und Geschosshöhen zur Nutzung passen. Abriss und Neubau kosten etwa das Doppelte und binden deutlich mehr graue Energie.

Können die Mieter während der Sanierung im Gebäude bleiben?

Bei Light Refit und Deep Retrofit ist Teilbelegung mit abschnittsweiser Ausführung üblich. Eine Kernsanierung erfordert in der Regel ein leeres Gebäude, weil Schächte, Decken und Fluchtwege betroffen sind.

Wie arbeitet Stav Garant in Deutschland?

Über unseren Vertragspartner Optimalexx; die Kolonnen reisen ab Dezember 2026 aus Tschechien an. Verträge nach VOB/B, Mitarbeiter mit A1-Bescheinigung, deutschsprachige Bauleitung, Mindestprojektgröße 50 000 € netto.

Sie planen die Sanierung einer Gewerbeimmobilie in Deutschland? Stav Garant erstellt Ihnen ein Festpreisangebot nach Besichtigung oder auf Basis Ihrer Planunterlagen. Einen ersten Orientierungswert liefert der Kostenkalkulator, Ihre Unterlagen senden Sie uns über das Kontaktformular.